Правила обновились: эксперт рассказал о новом порядке согласования перепланировки квартиры
С 1 апреля вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (далее – 608-й ФЗ). О том, что изменилось, рассказывает эксперт по согласованию перепланировок.
Любую перепланировку лучше узаконить
Напомним, что любые конструктивные изменения, вносимые вами в изначальный план квартиры в ходе ремонта, требуют предварительного согласования с властями и получения разрешения от надзорных органов. В столице такое согласование проводит Мосжилинспекция (МЖИ), входящая в структуру Правительства Москвы.
Нужно понимать, что запрещенные действующим законодательством некоторые виды переделки комнат, стен, окон, проемов, балконов (лоджий), инженерных коммуникаций и т. д. согласованию не подлежат, так как могут нарушать интересы других жильцов и более того – угрожать целостности всего многоквартирного дома (МКД).
Несогласованная, то есть самовольно проведенная перепланировка, тем более, если она противоречит требованиям действующих строительных и санитарных норм, грозит нарушителю штрафом, судебными разбирательствами и санкциями со стороны государства вплоть до конфискации квартиры. Кроме того, продать квартиру с несогласованной (неузаконенной) перепланировкой – большая проблема. Охотников купить «перекроенное» жилье всегда будет меньше: зачем покупать квартиру с рисками конфликта с надзорными органами и жильцами-соседями. Поэтому даже при самой удачной сделке собственнику придется делать существенные скидки в пользу покупателя и в ущерб себе.
- Подать заявление в МЖИ для согласования предстоящей или уже сделанной перепланировки и пройти ряд процедур собственник квартиры может и самостоятельно. Но это непросто и долго. К заявлению нужно приложить проектно-техническую документацию (проект перепланировки и/или техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтных работ), подготовленную проектным бюро, входящим в отраслевую самостоятельно регулируемую организацию (СРО). А можно заказать услугу согласования «под ключ», обратившись в профильную юридическую или проектную компанию, имеющую членство в СРО проектировщиков.
В новом законе термин «перепланировка» подробно расписан
Под действие 608-го ФЗ подпадают все ремонтно-строительные работы, связанные с перепланировкой или со сменой статуса помещения и завершенные после 1 апреля 2024 года. Закон детально уточняет юридическое понятие «перепланировка помещения в многоквартирном доме (МКД)». Если в прежней редакции Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) этот термин определялся довольно кратко – изменение конфигурации помещения, требующее соответствующих корректировок технического паспорта помещения (данный документ, кстати, уже давно не имеет юридической силы в РФ и заменен на технический план), то в новой редакции признаки перепланировки охарактеризованы подробно. Они включают:
- изменение границ и (или) площади помещения в МКД, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ (объединение нескольких квартир в одну), и (или) изменение ее внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения);
- изменение границ и (или) площади смежных помещений;
- (обязательное) внесение информации о новых параметрах (площади, границы и т. д.) помещения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также в кадастровый учет и регистрация права на новые помещения, образованные в ходе ремонтных работ.
Для легализации перепланировку нужно регистрировать
Теперь перепланировка не будет считаться завершенной, пока сведения о ней не внесены Росреестром в ЕГРН. До принятия 608-ФЗ данный вопрос в рамках Жилого кодекса не был урегулирован. Как полагают авторы закона, так будет осуществляться контроль за происходящим, сведены к минимуму риски неузаконенной перепланировки, которая в ряде случаев может нарушать интересы сотен жильцов и даже нести угрозу целостности всего многоквартирного дома.
Порядок согласования остался прежним... Почти
Закон не затронул в целом процедуру согласования , но есть небольшое нововведение: теперь технический план по итогам перепланировки необходимо подготовить до получения акта приемочной комиссии. Как поясняют в Росреестре, это сделано для удобства собственников жилья: после завершения перепланировки вам не потребуется самостоятельно представлять документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Надзорный орган самостоятельно будет направлять в Росреестр заявление о кадастровом учете или регистрации права на помещение.
Пошаговый алгоритм согласования
Итак, порядок согласования перепланировки квартиры остается почти таким же, каким он был до вступления в силу 608-ФЗ. Москвичам, желающим согласовать перепланировку, необходимо будет пройти следующие этапы:
- составить соответствующее заявление и подготовить пакет документов к нему (их перечень указан в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, а также в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах»). Важный момент: проектно-техническая документация для согласования должна быть изготовлена проектной организацией, имеющий допуск в СРО;
- обратиться с заявлением и документами в МЖИ для согласования перепланировки (она может быть одобрена или отклонена, в последнем случае отказ можно обжаловать в суде). МЖИ принимает решение в пределах 45 рабочих дней со дня представления документов;
- затем, в течение трех рабочих дней, МЖИ сообщает заявителю о своем решении, в случае положительного ответа собственник может начинать строительно-ремонтные работы, связанные с перепланировкой;
- по окончании этих работ владелец направляет соответствующее уведомление в МЖИ и прилагает к нему технический план перепланированного помещения (если в результате перепланировки образовалось новое помещение, то к уведомлению также прикладываются сведения об уплате госпошлины за госрегистрацию прав на недвижимое имущество);
- МЖИ формирует выездную приемочную комиссию, которая проверяет изменения, выполненные в ходе перепланировки;
- если изменения соответствуют параметрам техплана, то МЖИ удостоверяет их Актом о завершении перепланировки (далее Акт), который должен быть утвержден в течение 30 рабочих дней;
- на последнем этапе МЖИ самостоятельно (без участия собственника) направляет в Росреестр – в течение пяти рабочих дней после утверждения Акта – заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.
Новая планировка квартиры обретет законный статус после того, как Росреестр внесет сведения о ее площади в ЕГРН, а собственник получит соответствующую выписку из регистрационного ведомства.
Обновленный ЖК РФ призван облегчить жизнь собственникам и покупателям жилья, а также максимально стандартизировать и упростить процессы перепланировки и смены статуса объектов недвижимости, минимизировать участие в них собственника за счет усиления межведомственного взаимодействия.
Конечная цель – обеспечить любого покупателя на рынке недвижимости достоверной информацией как о назначении приобретаемого помещения, так и о его параметрах и границах. Вся исчерпывающая информация будет представлена в выписке из ЕГРН.