Строим дом в ипотеку: 5 рекомендаций от эксперта

Банки также адаптировали программы кредитования, включив туда индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И не зря — судя по новостям из ряда финансовых организаций, последние годы количество кредитов на строительство домов увеличивается кратно. В сравнении с другими странами, в РФ один из самых низких показателей площади жилья на одного человека. Популяризация загородного образа жизни позволит решить эту проблему и обеспечить людям большую жилую площадь.

Ипотека для ИЖС не сильно отличается от любого другого кредита на недвижимость. Поэтому все желающие построить дом мечты и жить в нем уже сейчас, выплачивая банку кредитные средства со временем, могут воспользоваться рядом льготных программ — ипотекой с господдержкой, семейной или IT, и других.

В зависимости от программы, условия будут разными. Однако можно точно сказать, что попадание в льготную категорию позволит обеспечить ставку по кредиту, не превышающую 8%, на весь период кредитования. По программе Дальневосточной ипотеки, в целях развития и повышения инвестиционной привлекательности региона, ставка еще недавно была 0,01%. Но меняются времена, а вместе с ними — и условия кредитования.

Стоимость кредитов — величина гибкая. На нее влияет ряд факторов. Главный из них — размер ключевой ставки. Она, в свою очередь, реагирует на другие экономические показатели внутри страны. Так, например, до 2022 года можно было наблюдать ключевую ставку и диапазоне 4-6%. С началом СВО ЦБ РФ пришлось повысить ключевую ставку. На заседании 28 февраля 2022 года был определен ее размер на уровне 20%.

По мере повышения ключевой ставки, изменяются и условия кредитования. Так, например, Дальневосточная ипотека подорожала до 1,2%. На внеочередном заседании совета директоров Центробанка 15 августа установлена ключевая ставка в размере 12%. Хотя еще недавно, с 21 июля ставка была 8,5%. Сейчас сложно сказать, когда именно показатель снизится. Это произойдет при главном условии — отсутствии потрясений на политическом или экономическом фоне.

Большое количество программ льготной ипотеки сделало ее доступной для малообеспеченных граждан. А, как известно, при турбулентности экономики в первую очередь снижаются доходы именно у них. Это ставит под большой вопрос возможность возврата средств банку. При этом кредитные организации стремятся обезопасить себя и повышают первоначальный взнос. До 1 июня 2023 года для оформления ипотеки достаточно было внести лишь 15% от стоимости кредита. С июня ставку повысили до 20%, анонсировав следующее повышение 1 января 2024 года до 30%.

При этом нет предпосылок ожидать снижения ключевой ставки, поэтому с большой вероятностью стоимость кредитов в обозримом будущем будет только расти. Но это не значит, что стоит вовсе отказаться от открытия ипотечного кредита и строительства дома. Меры государственной поддержки сейчас беспрецедентны и доступны. А если еще и учесть растущую инфляцию, то можно смело сказать, что кредит на строительство еще и выгоден.

Сейчас большинство людей имеет возможность воспользоваться предложением льготной ипотеки. Пользователям доступны ипотека с господдержкой, льготная ипотека, сельская или IT-ипотека, а также региональная программа для Дальнего востока. Помимо этого некоторые банки предлагают сниженные ставки по кредитам на определенные виды недвижимости — новостройки или ИЖС.

Обращаясь за кредитом на строительство дома, важно учесть, что средства займа можно получить не одним траншем, а несколькими. Таким образом отчитываться перед банком необходимо будет за каждую переведенную сумму — это добавит операций с бумагами и отчетами. Но с другой стороны это избавит от процентов за еще неиспользованные деньги.

В стоимость кредита можно включить многое: и участок, и хозяйственные постройки. Главное условие — они должны быть включены в проект дома. Есть ряд допзатрат, которые, как ни крути, не получится добавить в смету — установку забора и монтаж входной группы, постройки, не относящиеся к проекту дома и другие. Изначально стоит это учесть, планируя бюджет.

Остальные работы по проекту могут быть включены в смету. Например, никто не ограничивает в отделке: можно выбрать любой вариант от холодного контура и до финишной отделки, после которой можно сразу завезти мебель и жить. Все зависит от проекта и полной стоимости кредита — в разных регионах установлены свои лимиты.

Несмотря на увеличение минимального ипотечного взноса, реально обойтись и без него. При этом не придется копить или собирать необходимую сумму, а можно также обратиться за ней в банк по программе потребительского кредитования. Такое решение, как правило, хоть и увеличивает кредитную нагрузку, но не сильно.

Большинство банков, предоставляя кредит под ИЖС, попросит обеспечить залог или участком, или другой имеющейся недвижимостью. Залог повлияет только на то, с какой вероятностью будет одобрен кредит, и никак не скажется на первоначальном взносе или процентной ставке.

Конечной точкой строительства и, как следствие, подтверждением расхода средств на него, являются промежуточные акты от подрядчика и фотоотчеты, если строительство ведется самостоятельно. Для банка не имеет значения, чьими силами строится объект, а вот клиенту привлечение подрядчика может сыграть на руку — избавить его от немалой доли бумажной волокиты. Плюс, застройщик всегда лучше ориентируется в нюансах документооборота с банками и может полностью взять его на себя.

Строительство дома на кредитные средства — сегодня уже обычное решение. Многие подходят к нему так же, как и к покупке привычной квартиры. Да, строительство может занять больше времени. Но с другой стороны, многоквартирные дома тоже не всегда готовы для заселения на момент покупки. Нельзя однозначно сказать, что кто-то выигрывает или наоборот. Однако жизнь в собственном доме претендует на то, чтобы стать трендом. И сейчас далеко не худшее время для этого.